BİNALARIN DEPREM GÜVENLİĞİ İLE İLGİLİ SÜREÇLER VE SÜRELER
6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen, merkez üssü Gaziantep-Kahramanmaraş olan ve 10 ilimizi etkisi altına alan deprem ile 20.02.2023 tarihinde Hatay İlimizde meydana gelen deprem sebebiyle binalarımızın depreme güvenli olup olmadığı, vatandaşlarımız tarafından en çok merak edilen konuların başında gelmektedir. Bu amaçla birçok bina sakinlerinin bina dayanıklılık testi yaptırmak için talepte bulunduğu kamuoyunda yer almaktadır.
Çalışmamızda oturmakta olduğumuz binalarda nasıl bina dayanıklılık testi yapılacağı, yaptıracağımız bina dayanıklılık testi olumsuz/güvensiz çıkarsa bu durumda neler yapılması gerekeceği, riskli yapı tespit ve yıkım kararı alınması süreci, hukuki olarak hangi haklara sahip olduğumuz gibi hususlar incelenecektir.
Bina Dayanıklılık Testi Nasıl Yapılır? Maliyeti Nedir?
Binasının durumunu öğrenmek isteyen vatandaşlar tarafından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilen kuruluşlara, belediyelere ve özel şirketlere başvuruları üzerine bina dayanıklılık testi yapılmaktadır.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi, İstanbul’daki 2000 yılı öncesi inşa edilen yapıların bina dayanıklılık testini ücretsiz olarak gerçekleştirilmektedir. Özel firmaların bina dayanıklılık testi ücretleri de binanın yüksekliği ve özelliğine göre 20 bin TL’den başlayıp 100 bin TL’ye kadar çıkabiliyor.
Eğer binanızı riskli görüyorsanız bu testi yaptırmanız önerilir. Gelen kişiler inceleme işlemlerinden sonra binanın taşıyıcı sistemine dayalı bir uygulama başlatırlar. Binanın genel durumu, zeminin analizi, binanın fay hatlarına olan yakınlığı detaylı olarak incelenir. Son olarak binadan karot ve parça alınarak inceleme başlatılır. İncelemeler tamamlandıktan sonra bina dayanıklılık testi raporu hazırlanmaktadır. Bu raporlarda risk durumu Düşük Risk, Orta Risk, Yüksek Risk ve Çok Yüksek Risk olarak belirtilmektedir.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Riskli Yapı Nedir? Süreç Nasıl İşliyor?
Binalarının depreme dayanıklı olup olmadığının tespiti bakımından vatandaşların tercih edebileceği ikinci seçenek, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespitini yaptırmaktır.
Riskli yapı; Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı anlamına gelmektedir.
Bina dayanıklılık testinden farklı olarak riski yapı tespitinde eğer yapının riskli olduğuna karar verilirse binanın yıktırılmasına karar verilmektedir.
Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır.
Yapılan tespitler neticesinde Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum ve kuruluşlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya yetki verilmesi halinde İdareye bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri veya İdareler raporları inceler.
İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir.
Riskli yapıların altmış günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, İdarece mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.
Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış işlemi Müdürlük veya İdare tarafından, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A. maddesinde belirtilen usule göre gerçekleştirilir. Satış işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.
Bina Dayanıklılık Testini Yapmakla Yükümlü Olanlar Kimlerdir?
Müteahhitlerin, inşaat şirketlerinin satmış oldukları taşınmazlarda depreme dayanıklılık noktasında hata/ihmal/kusurları varsa bu ayıplardan dolayı sorumlu olacakları aşağıda izah edilecektir. Ancak deprem olmadan önce müteahhitlerin ve inşaat şirketlerinin satmış oldukları taşınmazlara ilişkin binaların belli bir deprem şiddetine dayanıp dayanmayacağına dair ve ölçüm ve/veya işlemleri yaptırıp yaptırmadıklarına dair belgeleri muhakkak mevcuttur. Bu nedenle kendilerinden taşınmaz satın almış alıcıların talep etmesi halinde bu bilgi ve belgeleri incelemeye izin vermelidir.
Ayrıca müteahhitlerin ve inşaat şirketlerinin, satmış oldukları dairelerin maliklerinin talep etmelerini beklemeden bina dayanıklılık testlerini yaptırmalarında fayda vardır. Çünkü olası bir deprem meydana gelmeden önce binaların deprem karşısındaki dayanıklılığı önceden bilinirse olası can ve mal kayıplarının önüne geçilmiş olur. Güçlendirilmesi gereken binalar güçlendirilir. Depreme dayanamayacak durumda olan binalar ise yıkılarak yerine depreme dayanıklı binalar yapılabilir. Eğer müteahhitler veya inşaat şirketleri bu testleri yapmıyorlarsa bina sakinleri dayanıklılık testlerini yaptırabilir. Testin sonucu olumsuz çıktığı takdirde hem testin ücretini hem de talep edebilecekleri diğer zararlarını birlikte talep edebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yöneticinin görevleri başlıklı 35. Maddesine göre ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Bu nedenle bina ve site yönetimlerinin bina dayanıklılık testlerini bir an önce yaptırmalarında fayda vardır.
Binaların Depreme Dayanıksız Çıkması Halinde Başvurulacak Hukuki Yollar Nelerdir?
Ayıp Kavramı
Konuya giriş yapmadan önce ayıp kavramını açıklamakta fayda vardır. Bu kavram hukukumuzda özellikle 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8. Maddesinde ‘’Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan mal’’ olarak tanımlanmıştır. Buna göre bir binanın depreme dayanıklılık testinin olumsuz/güvensiz çıkması binada objektif olarak sahip olması gereken depreme dayanıklılık özelliğinin aslında bulunmaması anlamına gelecektir.
Burada ayıp ve kusur durumunu değerlendirirken binanın yapım yılı ve o tarihte uyulması gereken mevzuat hükümleri de önem arz etmektedir. Binanın yapımında kullanılan malzeme kalitesi, zemin etüdü vs gibi hususların yanı sıra binanın yapım yılı itibariyle yürürlükte olan mevzuata uygun yapılıp yapılmadığı da değerlendirilmektedir.
Dikkat Edilmesi Gereken Süreler Nelerdir?
Kanunun devamında teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kabul edileceği bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatının satıcıya ait olacağı yer almaktadır.
Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.
Ancak ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmayacaktır.
Buna göre taşınmazın teslim alınmasından itibaren altı aylık süre içerisinde bina dayanıklılık testi yaptırılmış ve neticesi olumsuz çıkmışsa bu ayıbın teslim tarihinde var olduğu kabul edilecek ve ispat yükü satıcıda olacaktır.
Taşınmazlardaki zamanaşımı süresi olan beş yıl içerisinde bina dayanıklılık testi yaptırılmış ve neticesi olumsuz çıkmışsa bu durumda satıcıya karşı gerekli ayıp bildirimi yapılmalıdır.
Satıcı taşınmazı inşa ederken uyması gereken fen ilkelerine, yönetmeliklere ve tüm mevzuata aykırı davranmışsa, malzeme seçiminde ve binanın yapımında ağır kusurlu hareket etmiş ya da bu durumu hile ile gizlemişse zamanaşımı hükümleri uygulanmayacak ve bina dayanıklılık testi ne zaman yaptırılmış ve neticesi ne zaman olumsuz çıkmış olursa olsun satıcı sorumlu olacaktır.
Talep Edilebilecek Seçimlik Haklar Nelerdir?
Satılan dairenin ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici;
a) Satılan daireyi geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
b) Satılan daireyi alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
c) Gerekiyorsa yıkılıp yeniden yapılma masrafları veyahut güçlendirme masrafları satıcıya ait olmak üzere satılan dairenin ücretsiz onarılmasını isteme,
ç) İmkân varsa, satılan dairenin ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme, seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.
Talepte Bulunabilecek Kişiler kimlerdir?
- Taşınmazı doğrudan müteahhitten satın alan iseniz;
Bu durumda tüketici sıfatına haiz olacağınız için yukarıda yer verilen Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri gereğince satıcıya karşı ayıptan doğan ve sözleşmesel ilişkiden doğan haklarınız mevcuttur.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhitten edinen arsa sahibi iseniz;
Türk Borçlar Kanununda yer alan ayıp, haksız fiil ve sözleşme hükümleri çerçevesinde haklarınız mevcuttur.
- Arsa sahibinden satın alan iseniz;
Türk Borçlar Kanununda yer alan ayıp, haksız fiil ve sözleşme hükümleri çerçevesinde haklarınız mevcuttur.
- Taşınmazda Kiracı iseniz;
Türk Borçlar Kanununda yer alan ayıba karşı tekeffül, haksız fiil ve sözleşme hükümleri çerçevesinde haklarınız mevcuttur.
Zarar Kimlerden Talep Edilebilir?
Özel hukuk kapsamında inşaat müteahhidi, statik proje sorumlusu, şantiye şefi, inşaat mühendisi, mimar, yapı denetim şirketi yetkilileri ve fenni mesulün sorumluluğunun kusura dayalı bir sorumluluk olduğunu söylemek mümkündür. Bu kapsamda depremzedenin, uğradığı maddi ve manevi zararlardan yapıyı yapan inşaat müteahhidinin, statik proje sorumlusunun, şantiye şefinin, inşaat mühendisinin, mimarın, yapı denetim şirketi yetkililerinin ve fenni mesulün sorumluluğu gündeme gelecektir. Açılacak davalarda yapılacak incelemelerde bu kişilerin sorumluluğu ve kusur durumları her bir bina bakımından araştırılacaktır.
Deprem esnasında taşınmazlarda kiracı olarak bulunan ve zarar gören depremzedeler, kendi kira sözleşmeleri bakımından kiraya verenlerinin binanın ayıplı olmasından dolayı kusuru olması halinde ayıba karşı tekeffül hükümleri gereğince kiraya verenlere karşı da dava açabilir.
Deprem esnasında taşınmazlarda misafir olan ya da konaklama tesisinde konaklayan depremzedeler, bu binaların yapımından sorumlu olan yukarıda sayılan kişiler ile binanın ayıplı olmasından dolayı kusuru olması halinde konaklama tesislerine karşı da dava açabilir.
Hukuka aykırı olarak ruhsat verilen veya gerekli denetimlerin gerçekleştirilmediği binalarda idarenin sorumluluğu da gündeme gelecektir. Ortaya çıkan zararlar açısından idari yargı yoluna da başvurmak mümkündür. Bu kapsamda da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, ilgili belediyeler ve AFAD’a karşı idare mahkemelerinde dava açılabilir.
Ayrıca yukarıda sayılanlar dışında kamuoyunda çokça görüldüğü üzere bina inşa edildikten sonra binanın ana yapısındaki kolonları kesen, kirişlere zarar veren veya taşınmazın ana unsurlarında hasara sebep olan işlemleri gerçekleştiren kişi veya kişiler tespit edilirse bu kişilere karşı da dava açılabilir.